ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯД
ВЕСЬ КОМПЛЕКС РАБОТ ОТ ИНЖЕНЕРНОЙ ПОДГОТОВКИ
ДО ВВОДА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ.
Более 2 млн. м2 построенных объектов.
КОМПЛЕКСНЫЙ ПОДХОД
ПРОЕКТИРОВАНИЕ И СТРОИТЕЛЬСТВО
ЭКСПЕРТНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ ПРОЕКТОВ.
23 года успешной работы на рынке Санкт-Петербурга
и Ленинградской области.
ПРОЕКТИРОВАНИЕ
КОМПЛЕКСНОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ ЗДАНИЙ И
СООРУЖЕНИЙ.
СОГЛАСОВАНИЯ. АВТОРСКИЙ НАДЗОР.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ
ГЕОИНФОРМАЦИОННЫЕ СИСТЕМЫ.
Более 20 лет успешно разрабатываем программное обеспечение
по учету недвижимости и создаём геоинформационные системы.

Эхо большого бума

Кризис разрушил планы большинства девелоперов, которые собирались осуществлять проекты комплексного освоения территорий. Но не всех.

С разной активностью в Петербурге реализуются 5 из 34 заявленных проектов. Еще несколько проектов - на подходе.


КОЛИЧЕСТВО запланированных до кризиса проектов комплексного освоения территорий (КОТ) точно неизвестно, эксперты по-разному оценивали и заявленные объемы будущих глобальных строек, и перспективы их реализации. Но сейчас практически все участники рынка признают, что большинство проектов были даже не бумажными, а воздушными, так как не имели под собой никакой - хотя бы мало-мальски проработанной - концепции.

«Точечная застройка закончилась еще несколько лет назад, сейчас в перспективе - комплексное освоение территорий. Оно требует очень внимательного расчета, и мало кто занимается этим. Существует небольшое количество компаний, которые сталкивались с комплексным развитием площадей, подразумевающим строительство жилья на больших свободных земельных участках или же реновацию кварталов», - полагает генеральный директор Группы компаний «ЦДС» Михаил Медведев.

«С сожалением утверждаю, что проекты КОТ все еще не актуальны для рынка. Поскольку они связаны с большим объемом финансирования на первичном этапе, огромными инфраструктурными затратами, сложно вычисляемыми и не вполне прозрачными для банков, то начинать такие проекты сможет лишь тот девелопер, у которого есть значительные финансовые ресурсы или доступ к ним. На сегодняшний момент таких девелоперов на рынке я не знаю», - констатирует Александр Лелин, генеральный директор «Ленстройтреста».

Квадратнометровый оптимизм

Одним из первых комплексный подход к строительству жилья применил холдинг «Эталон ЛенСпецСМУ». В 1998 году компания приступила к реализации проекта строительства жилого квартала «Морской фасад» в северо-западной части Васильевского острова, на берегу Финского залива. На практически свободной территории было возведено шесть жилых корпусов общей площадью 420 тыс. кв. м. С паузой почти в семь лет последовали еще три масштабных проекта разных девелоперов на больших и свободных от построек (полностью или частично) территориях. При этом во всех трех случаях инициаторами проектов выступили сами девелоперы, а участки под комплексное освоение они получили разными способами. Так, для реализации одного из масштабных проектов - квартала «Балтийская жемчужина» - городское правительство выделило застройщику участок площадью 180 га. Другие два крупных проекта реализует Группа компаний «Балтрос». В 2004 году «Балтрос» купил 220 га бывших сельхоз: земель в Пушкинском районе Петербурга для проекта «Славянка». А летом 2006 года приобретен земельный участок пло-' щадью 285 га - для реализации проекта «Новая Ижора».

Тем же летом активизировались городские власти, которые выставили на торги по комплексному освоению территорий сразу три проекта - «Купеческая гавань» (инвестор обещал, но не оплатил покупку земли по цене $239 за кв. м), «Юнтолово» и «Северная долина» (оба проекта достались «Главстрою-СПб» за 9 млрд руб.).

В итоге к августу 2008 года, по данным «ЦРП «Петербургская Недвижимость», в Петербурге и его ближайших окрестностях было заявлено 37 проектов КОТ. Общий объем заявленной комплексной застройки предположительно составит около 42 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Правда, по мнению директора по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николая Пашкова, в реальности лишь 15-17 из объявленных проектов действительно могли относиться к проектам комплексного освоения - как по масштабу территорий, так и по составу функций.

«Если бы все проекты были реализованы в срок и в соответствии с заявленными концепциями, то к 2020 году в городе и его окрестностях стало бы почти на 25 млн кв. м жилья больше. Прирост составил бы примерно 25% по отношению к существующему на 2008 год жилищному фонду Петербурга. По самым оптимистичным прогнозам, к этому времени будет реализовано не больше половины заявленных проектов, однако не исключается появление новых», - говорит Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь».

Кроме того, к категории КОТ, по мнению директора по консалтингу и оценке NAI Весаr Игоря Лучкова, можно отнести и проекты реновации жилых кварталов, которых насчитывалось 44 и которые планировали продавать на торгах инвестору. «Я боюсь, что если сейчас эти проекты оценить, то их стоимость получится с большим минусом. А это означает, что город должен очень хорошо приплатить тому инвестору, который за подобный проект возьмется. Хотя понятно, что низкая цена не навсегда. Ценность недвижимости будет восстанавливаться, и на этой волне проекты КОТ начнут снова набирать обороты», - рассуждает он.

Отрезвляющая реальность

Кризис сильно изменил ситуацию на рынке. Сейчас реальное строительство ведется только на нескольких площадках: «Балтийская жемчужина», микрорайон «Южный» во Всеволожске, «Ладожский парк», «Новый Оккервиль», «Славянка» и «Новая Ижора». Проект «Главстроя-СПб» - «Северная долина» - находится в стадии активного поиска денег. Проект «Семь столиц» в Кудрово, компания Setl City, проходит проектно-согласовательный этап, из которого, по сведениям компании, намерен выйти в конце осени. Остальные проекты либо пребывают в стадии «упаковки», либо заморожены. По данным GVA Sawyer, на I квартал 2009 года официально заморожено четыре проекта КОТ: «Красные зори» (УК «Теорема», 2,4 млн кв. м жилья), «Цветной город / Ручьи» (Группа ЛСР, 2,1 млн кв. м), «Югорский край» (администрация Ханты-Мансийского автономного округа, 1,5 млн кв. м) и «Юнтолово».

«Сейчас реализация больших проектов на инженерно неподготовленных землях сильно замедлилась, поскольку требует высоких темпов продаж, а также крупных первоначальных вложений для должной инженерной подготовки», - объясняет Михаил Возиянов, генеральный директор ЗАО«ЮИТЛентек».

«Все наши проекты КОТ стали немножко длинней. По «Новой Ижоре» мы в связи со снижением продаж (хоть и небольшим) увеличили сроки строительства очередей. Что касается «Славянки», то в этом году мы начнем строительство», - подтверждает первый вице-президент Группы компаний «Балтрос» Олег Еремин.

Как говорят специалисты, сегодня стратегий реализации комплексного освоения территорий может быть две: строительство на собственные или кредитные средства и продажа квартир в уже готовых домах либо продажа квартир городу по его программам. «Участие города в строительстве целого квартала на 140 тыс. кв. м бюджетного жилья поможет нам стартовать. Причем не только экономически - скорее, психологически», - поделился Олег Еремин.

Что касается новых проектов, то они в настоящее время не инициируются. Весной этого года Комитет по строительству, СПбГУ «Управление инвестиций» и ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» объявили о нецелесообразности в сложившейся экономической ситуации проводить торги на право аренды земельных участков для их комплексного освоения. «Девелоперы не заинтересованы в крупных лотах, спросом, и то умеренным, пользуются только небольшие наделы. Практика продажи земли мелкими лотами по низким стартовым ценам возвращается, хотя ранее власти утверждали, что будущее именно за проектами комплексного освоения», - говорит Марк Лернер.

«В обычной, не кризисной ситуации, от получения (приобретения) участка для КОТ до начала строительства требуется от трех до пяти лет. Все это время продолжается проектирование, получение необходимых разрешений, всевозможные экспертизы и инженерная подготовка, -рассказывает Олег Еремин. - Запускать два масштабных проекта в одно время тяжело и в финансовом отношении, и физически. Поэтому, начиная строительство «Новой Ижоры», мы на два года сдвинули сроки по реализации «Славянки». Вначале, когда мы проектировали и «Новую Ижору», и «Славянку», мы сочли приоритетным формат «своего дома на своей земле» на растущем рынке. Но сейчас, когда рынок заинтересован в недорогом качественном жилье, пришло время «Славянки»».

«Надежда на решение жилищного вопроса за счет строительства микрорайонов-миллионников - это химера с самого начала, а в условиях кризиса - тем более», - уверен исполнительный директор «Союзпетростроя» Лев Каплан.

Да и «миллионники» постоянно становятся «тысячниками». «На «Северной долине» уже говорят о вводе 260 тыс. кв. м жилья. Думаю, миллиона не будет. Чисто символически забили сваи. По проекту «Юнтолово» перспективы еще туманнее, даже разговоров, как о «Северной долине», нет. Инженерная подготовка нигде не ведется», - резюмирует господин Каплан.

Господдержка

Другие участники рынка считают, что глава «Союзпетростроя» далек от реальности. «В период экономического кризиса государству следует сосредоточиться на реализации проектов КОТ, поскольку развитие застроенных территорий в настоящее время нерентабельно», - считает президент ЗАО «Ренова-СтройГрупп» Вениамин Голубицкий.

По его словам, сейчас в составе федеральной целевой программы «Жилище» 30% объема застройки составляют проекты комплексного освоения. «В период кризиса реализация подобных проектов позволяет поддерживать строительный комплекс, создавать рабочие места в смежных отраслях и одновременно решать жилищную проблему. Реализация проектов КОТ возможна сегодня исключительно в форме государственно-частного партнерства, в котором государство обеспечивает девелопера полностью подготовленной территорией. В то же время правовые механизмы реализации проектов КОТ в настоящее время не проработаны», - подчеркнул Вениамин Голубицкий.

В настоящее время, согласно Постановлению Правительства РФ, инвестору, строящему на участке не менее 1 млн кв. м жилья, предоставляются гарантии правительства на получение кредита. Кроме того, администрация субъекта РФ получает из федерального бюджета средства на выкуп построенных инвестором объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Но, по мнению участников рынка, на практике подобная поддержка оказывается неэффективной.

«К большому сожалению, и у бизнеса, и у власти отсутствует четкое понимание, что такое комплексное освоение территории, хотя оно требует скоординированных действий обеих сторон.

Разные формы государственной поддержки в рамках национального проекта, например, субсидии на процентные ставки по кредитам для создания инфраструктуры, несомненно, важны. Но не менее важно сократить сроки согласований, устранить законодательные пробелы, уменьшить затраты при подключении к инженерным системам. Необходимо выработать новые механизмы при строительстве социальных объектов. Хочется также, чтобы в подобных масштабных проектах участвовали муниципальные власти или представители субъектов РФ. Нам необходим законопроект, посвященный комплексному освоению территорий, где все эти нормы будут прописаны», - рассуждает Олег Еремин.

С ним согласен Александр Лелин: «Чтобы реализация проектов КОТ возобновилась, властям необходимо пересмотреть свою позицию в отношении участия в них. Идеальным и самым правильным было бы предоставлять девелоперу инженерно подготовленные участки. Безусловно, подготовить инфраструктуру - дело чрезвычайно сложное, требующее огромных ресурсов. Однако городу в любом случае наладить этот централизованный механизм будет легче, чем отдельному девелоперу. Строителям нужно позволить заниматься тем, чем они должны заниматься, -строить, возложив на них лишь плату за подключение к уже готовым к началу строительства сетям, как это делается, к примеру, в Москве. Пока девелоперы помимо строительства вынуждены брать на себя работы по проектированию сетей, обеспечению масштабной инженерной подготовки «голых» или проблемных участков. Такие проекты, особенно в нынешние непростые времена, в большинстве своем будут оставаться лишь перспективными».

Частно-государственные особенности

Участники рынка считают, что государственным структурам удобно контролировать реализацию проекта, имея дело не с множеством партнеров, а с одним девелопером, - так региональной власти легче добиться реализации единого архитектурно-планировочного решения новой территории застройки. В рамках таких проектов легче работать и строительным кооперативам. Как вариант -реализация проекта через схему частно-государственного партнерства.

По мнению президента GVA Sawyer Веры Сецкой, в России следует использовать механизмы реализации проектов КОТ, действующие в странах Запада, где в роли посредника между государством и девелоперами выступают профильные агентства, такие как Homes & Communications Agency - в Великобритании и Bundes-lmmobiliengesellschaft -в Германии. Они помогают девелоперам с отчуждением земли, формированием земельных участков, привлечением муниципальных ресурсов. Кроме того, эти структуры распределяют государственные средства и контролируют их использование.

По словам Юрген Брунс-Берентельга, представителя муниципалитета Гамбурга, в Германии муниципальная власть участвует в софинансировании проекта - как землей, так и прямыми денежными потоками. Она берет на себя строительство дорожно-транспортной инфраструктуры, социальных, культурных объектов, а где-то и рефинансирование коммерческих объектов.

Для России такие взаимоотношения пока недоступны. «Сложность состоит в том, что на сегодняшний день бизнесу не ясны условия схемы партнерства государства и частных инвесторов. Государство, как правило, стремится все риски оставить частному инвестору. Надо понимать, что если инвестор рискнет, то он потеряет деньги, а может быть, бизнес. А чиновник рискует государственными деньгами, значит, в худшем случае он теряет и свою свободу, так как прокуратура риски деньгами налогоплательщиков не прощает», - объясняет Игорь Лучков.

Сотрудничество с государством, по мнению игроков рынка, должно происходить на всех этапах реализации проекта комплексного освоения территории, начиная от разработки концепции и совмещения этой концепции с генеральным планом. В текущих экономических условиях важность государственной поддержки существенно возрастает. Но роль государства в подобных проектах сводится зачастую к минимальному участию.

Участники рынка уверены: чтобы схема реализации проектов КОТ была работоспособной, при заключении договора государственно-частного партнерства обе стороны соглашения должны четко прописать функции, которые возлагаются на каждую из них. Партнерство предусматривает, в частности, и бюджетную поддержку, поскольку реализуемые с нуля проекты требуют очень серьезных расходов на обеспечение территории транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой. Наиболее приемлемым механизмом, с точки зрения де-велоперов, было бы финансирование государством создания инженерных и улично-дорожных сетей, объектов социальной инфраструктуры и благоустройства территории. Это существенно снижало бы нагрузку на инвестора, и привлекательность таких проектов стала бы значительно выше.

Бюллетень недвижимости
(14.09.2009)