• комплексное освоение территорий

    Жилой район Славянка

    Один из самых масштабных проектов комплексного освоения территорий в России.

  • комплексное освоение территорий

    Малоэтажный жилой район Новая Ижора

    Самый масштабный проект малоэтажного строительства в Санкт-Петербурге.

  • информационные технологии

    Геоинформационные системы

    Более 20 лет успешно разрабатываем программное обеспечение по учету недвижимости и создаем геоинформационные системы.

  • проектирование

    Проектировование и генеральный подряд

    Осуществляем полный комплекс работ по подготовке проектной документации для капитального строительства и реконструкции.

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4

«Городу необходимо расставлять четкие приоритеты»

Комплексное освоение территорий по-прежнему заставляет строителей искать новые решения в отношениях с властью и все более грамотный подход к развитию таких проектов. Группа компаний «Балтрос» одна из первых начала работать над социальнымиобъектами по схеме государственно-частного партнерства. О тонкостях работы с масштабной застройкой рассказал первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин. 

 – Сколько проектов сегодня реализует ГК «Балтрос»? На какой стадии они находятся?

– Компания сейчас реализует два проекта: районы «Славянка» и  «Новая Ижора». В «Славянке» на данный момент построено уже порядка миллиона квадратных метров жилья, из соцобъектов – школа и два детских сада. Возводим торговый комплекс, который должен начать работу до конца этого года. Кроме того, недавно город объявил конкурс на строительство еще шести соцобъектов – двух школ и четырех детсадов – по схеме ГЧП. В восьмом квартале «Славянки», который возведен за счет бюджетных денег, завершается строительство еще одного, третьего для «Славянки», детского сада. Судя по темпам, его могут ввести в эксплуатацию в начале следующего года. Заказчиком выступает комитет по строительству. А в «Новой Ижоре» мы ориентируемся исключительно на спрос. Проект состоялся. Сегодня это самый крупный малоэтажный район в России. Он живет своей жизнью, и торопиться некуда. Здесь тоже заканчивается строительство детского сада. Он будет бюджетным. Еще два объекта – школа и детсад – строятся по схеме ГЧП и в скором времени также будут готовы.

– Ваша компания одна из немногих согласилась работать над социальными объектами по принципу ГЧП. В чем тонкости такой работы?

– Все понимают, что, если мы говорим о комплексном освоении территории, необходимо создавать все те объекты, к которым люди привыкли, проживая в давно сложившихся районах города. КОТ – это строительство с нуля не только жилья. Помимо него необходимо построить всю инфраструктуру, которая позволяет жить в новом районе. Это и коммунальные услуги, и транспорт. Сюда же можно отнести благоустройство: детские и спортивные площадки. Вопрос в том, какие механизмы использовать для их создания. Нельзя поcтоянно уповать на бюджет, который должен прийти и построить школы и дороги, или на монополистов, которые должны обеспечить жилой и нежилой фонд необходимыми ресурсами. Но, как верно заметил глава комитета по строительству Вячеслав Семененко, простые решения закончились. ГЧП – это один из механизмов, который позволяет на первом этапе, без привлечения бюджетных денег, создавать подобные проекты. На сегодняшний день мы построили три из пяти объектов по данной схеме. В отношении комплексного освоения все должны перестроиться. Чтобы объекты, особенно социальные, не строились с запозданием и люди могли спокойно переезжать в новый район, властям и девелоперам придется находить точки соприкосновения, взаимовыгодные решения и координировать свои действия.

– Сложно ли работать с городом?

– Сложно работать не только с городом! На строительной площадке без проблем не обходится. Но все они вполне объяснимы: существующее соглашение ГЧП – одно из первых. Ни у нас, ни у власти нет подобного опыта, и поэтому случаются ошибки и без трения не обходится. Это нормальная ситуация. Когда мы подписывали соглашение, то понимали это.

– А что подтолкнуло компанию к участию в конкурсе?

– Это очень полезный для компании опыт с точки зрения новых путей взаимодействия с властью. Кроме того, это первые социальные объекты для ГК «Балтрос», которые делают район более привлекательным для потенциальных жителей.

– Часть жилья в «Славянке» продана военным. Накладывает ли это отпечатки на развитие проекта?

– Нет. Военные такие же граждане, и говорить о каких-то особенностях бессмысленно. Специфика заключается в том, что госконтракт имеет жесткие сроки, которые заставляют держать серьезный темп.

– Строить индивидуальное малоэтажное жилье проще, чем многоквартирные дома?

– Нельзя однозначно сказать, что проще, а что сложнее. Если говорить про внешнюю инженерию, то сложнее индивидуальное строительство, – хотя бы из-за очень большой протяженности сетей. Возьмем, к примеру, подведение воды. Одному многоквартирному дому площадью 10 тысяч квадратных метров требуется, грубо говоря, одна труба. А для 10 тысяч квадратов малоэтажки – это уже сто объектов и сто труб. В строительстве дело обстоит по-другому. Например, в «Новой Ижоре» мы используем немецкие технологии, когда дом, при наличии фундамента, монтируется в течение одного дня. Многоквартирный дом за это время не построить.

– Начиная свои проекты, вы говорили, что берете за основу лучшие примеры из практики градостроения в России и Европе. Какие это примеры? Что стало прообразами «Славянки» и «Новой Ижоры»?

– Для района «Славянка» мы брали за основу опыт скандинавских стран. В Финляндии, например, в последние десять лет строились четырех-пятиэтажные дома, а не высотки. При реализации проекта «Новая Ижора» мы во многом ориентировались на то, что строится в Канаде и Штатах, где львиная доля индивидуального жилья возводится с применением каркасных технологий на основе древесины.

– Сколько составил общий объем инвестиций в проект «Славянка» и кто стал основным инвестором?

– Суммарный объем составил больше 50 миллиардов. Основной инвестор – ГК «Балтрос». Но, конечно, есть и соинвесторы: мы привлекали федеральные, городские и частные средства. На первом этапе были привлечены заемные средства, на которые мы проектировали и строили внешние инженерные сети. Дальше привлекались средства покупателей, в том числе Министерства обороны и города. Восьмой квартал «Славянки» был построен на бюджетные деньги, заказчиком выступил город, а мы – в роли подрядчика.

– Сколько денег из этого объема приходится на социальную и инженерную инфраструктуру?

– Нельзя вывести какой-то общий знаменатель для всех проектов. Каждая территория имеет свои особенности. Например, когда мы хотели обеспечить район «Славянка» водой, пришлось построить совместно с городом более 20 километров водовода. А если нужно всего 5 километров, то и затраты по отношению к стоимости строительства будут другими.

– С какими проблемами сегодня приходится сталкиваться строителям? Как и кто их может решить?

– У нас в этом смысле уникальные объекты, потому что проблем, связанных с участками, не было. Во-первых, это частные территории. На обе из них до того, как мы начали строить, были разработаны и утверждены проекты планировки и межевания. Соответственно, вся градостроительная документация была в порядке. Нам оставалось только спроектировать дом и получить разрешение госэкспертизы. Если же говорить о проблемах города – как я понимаю, сейчас образовался некий дефицит участков. Во многом это проблема власти, которой эти земли принадлежат. Нужно в упреждающем режиме, планово готовить необходимое количество участков для продажи, определять векторы развития города. Это позволило бы проектировать те же социальные объекты на бюджетные деньги в рамках адресной инвестиционной программы. Строителям же нужно четкое понимание планов власти для того, чтобы координировать свои действия с городом.

– Сейчас такого понимания нет?

– Сейчас есть некая стихийность в отношении строительства. Выделяются какие-то куски земли, иногда даже без привязки к инженерной инфраструктуре, кто-то приходит на них и что-то строит – четких планов нет. Необходимо понять, что сегодня мы развиваем какую-то конкретную территорию и, решив по ней все вопросы, переходим к следующей. И участники процесса должны координировать свои действия. ГЧП в данном случае не панацея, это только одна из возможных процедур.

– Недавно вы объявили о старте нескольких коммерческих объектов на территории квартала. Расскажите о них поподробнее.

– Из того объема жилья, который сдали сейчас – а это 14 корпусов, – достаточно большой процент нежилых помещений. Часть из них продана, часть еще в продаже. Фактически это все первые этажи в домах. Площадь торгового комплекса, про который я говорил, составит 2–2,5 тысячи квадратов вместе с технологическими помещениями. Дополнительно к этим площадям запланировано строительство отделения Сбербанка и почты.

– Арендные ставки в них будут отличаться от общегородских?

– Не готов сказать. Время покажет. Мы не планируем заниматься арендным бизнесом. Помещение продается, и собственник, если хочет, сдает его в аренду, хочет – развивает свой бизнес.

– Уже вынашиваете идею следующего проекта? Каким он будет?

– Пока без комментариев. Справиться бы с тем, что есть. В «Славянке» мы построили 1 миллион квадратных метров жилья, а нужно еще 400 тысяч, и это большой объем. В этом году мы сдали 500 тысяч квадратных метров – внушительный показатель.

– С чем связаны такие успешные показатели ГК «Балтрос»?

– Во многом такой объем ввода обеспечил госзаказ. Проект начинался в период кризиса, и госзаказ позволил нам стартовать успешно. Ни для кого не секрет, что проект должен соответствовать требованиям покупателя, которые сегодня достаточно высоки. Никто не поедет жить в чистое поле. Строительство первых кварталов «Славянки» одновременно со школой и детскими садами позволили вывести проект на столь успешные показатели. И, конечно, концепция проекта: мы сделали ставку на небольшую этажность домов и не прогадали.

– Какова на сегодняшний день себестоимость жилья?

– Себестоимость экономкласса приблизительно одинакова для всех объектов и составляет порядка 30–36 тысяч рублей за квадратный метр, ну максимум – 40 тысяч. Все остальные «довески» связаны со стоимостью земли и инженерной составляющей. В зависимости от расположения объекта цифра может меняться в разы. Зачастую она составляет 2/3 от общего объема инвестиций в проект.

– А себестоимость квадрата в «Славянке»?

– В «Славянке» ситуация та же, и себестоимость на уровне общегородской.

– Если бы можно было вернуться к истокам компании и что-то изменить, что вы бы изменили? Каких ошибок хотели бы избежать?

– Глобально нет желания что-то исправлять, а по мелочам и думать не стоит...

– Что бы вы построили для себя лично, имея неограниченные средства?

– Неограниченных средств и возможностей не бывает. Да я никогда и не задумывался над этим вопросом. Но мой приятель как-то в шутку заметил, что неплохо бы купить какое-нибудь государство, установить там свои правила и жить. И над, этим, пожалуй, можно подумать.

– Что бы предложили в подарок своему миллионному новоселу?

– Большая цифра! Для этого надо застроить одну пятую Петербурга. Но вообще, миллионному новоселу, наверное, положен миллион рублей. Чтобы занимался дизайном новой квартиры.

– А кто занимался дизайном вашей квартиры?

– Жена. У нас необычная квартира – и это полностью заслуга супруги. Когда-то это была двушка. А где-то в 2000-х мы купили соседскую, сделали проект и объединили две квартиры. И именно жена координировала стройку: заказывала материалы, придумывала дизайн, принимала работы.

– Довольны результатом?

– Очень.

– Олег Николаевич, расскажите о своей семье.

– Старшей дочери в следующем году исполняется 30 лет. Она закончила ФИНЭК и работает экономистом в структуре Газпрома. Сыну будет 19, он студент ИНЖЭКОНА. Летом, кстати, подрабатывает на стройке обычным рабочим. Правда, сейчас уехал отдохнуть на несколько дней. Младшая дочка закончила четвертый класс. Жена – педагог по профессии и занимается воспитанием наших детей.

– Какое у вас хобби?

– Да нет особого хобби, потому что времени нет. Рыбалка пару раз в год. Грибы по осени. Дача.

– Дачу строили своими руками?

– Наполовину – да. Она небольшая у меня, всего 6 соток.

– Какие ценности для вас незыблемы?

– Семья и друзья. Обычные ценности русского человека.

Кто строит в Петербурге No 32 (79) 20 августа 2012 г.