• комплексное освоение территорий

    Жилой район Славянка

    Один из самых масштабных проектов комплексного освоения территорий в России.

  • комплексное освоение территорий

    Малоэтажный жилой район Новая Ижора

    Самый масштабный проект малоэтажного строительства в Санкт-Петербурге.

  • информационные технологии

    Геоинформационные системы

    Более 20 лет успешно разрабатываем программное обеспечение по учету недвижимости и создаем геоинформационные системы.

  • проектирование

    Проектировование и генеральный подряд

    Осуществляем полный комплекс работ по подготовке проектной документации для капитального строительства и реконструкции.

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4

На государство не рассчитывали

По итогам 2010 г. в Санкт-Петербурге группа компаний «Балтрос» стала лидером по вводу жилья, сдав в эксплуатацию 380 000 кв. м. Фирма реализует два проекта: малоэтажный комплекс «Новая Ижора» и квартал комплексной среднеэтажной застройки «Славянка» (оба - в Пушкинском районе). Впрочем, некоторые участники рынка полагают, что решающую роль сыграл крупный государственный заказ. В «Новой Ижоре» Минобороны приобрело 350 домов; в «Славянке» город купил около 2500 квартир и военные - 5000. О перспективах малоэтажного строительства и о роли государства «Ведомостям» рассказал первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин.

- Как бы выглядели ваши проекты без заказов города и Минобороны? Вы изначально рассчитывали на государственный заказ?

- На участие государства в наших проектах мы не рассчитывали. Но так объективно сложилось. Совпало несколько факторов: кризис, падение спроса. И государство, на мой взгляд, поступило мудро, заместив этот выпавший спрос. Власть смогла за приемлемые деньги обеспечить жильем те категории граждан, перед которыми имелись обязательства. Потому что, если бы не кризис, если бы оставались те цены, которые сложились в конце 2007 - начале 2008 г., я уверен, что государство свои жилищные программы не смогло бы реализовать. Рыночная цена была много выше той, по которой оно готово было покупать.

- Как обстоят дела с теми домами, которые Минобороны приобрело в «Новой Ижоре»? Удалось их заселить?

- Это не совсем наш вопрос. Там сначала были проблемы: в нормативах по госзакупкам дома не были предусмотрены. Приняли поправки. Теперь военнослужащим можно предоставлять индивидуальные дома. Год назад в министерстве началась реформа, было создано несколько новых департаментов; изменили порядок распределения жилья, очередь теперь учитывается централизованно.

- Премьер-министр пообещал, что в стране скоро не будет бесквартирных офицеров.

- Да, к 2013 г.

- Холдинг «Балтрос» предпринимал для получения госзаказа какие-то дополнительные усилия? Вот с чего вдруг к вам на стройплощадку приехала такая представительная делегация - премьер-министр, министр обороны? Тут же, во время обхода, Путин отдает распоряжение подправить законодательство. Почему они приехали к вам? Разве мало других новостроек?

- Нет, конечно. Просто «Новая Ижора» - безотносительно к Минобороны - реализуется в рамках решений, которые принимались советом по национальным проектам при президенте (по развитию малоэтажного строительства в РФ). И это был пилотный, первый проект. К тому же достаточно масштабный. Поэтому он все время был в поле внимания - удалось или не удалось найти решение градостроительных, инженерных проблем.

Много споров было вокруг конструктивных решений - у нас на форуме народ писал: вы-де лепите дома из не пойми чего, они будут холодные, недолговечные и т. д. И других проблем хватало. Например, размещение школ и детских дошкольных учреждений - ведь все городские нормативы рассчитаны для кварталов с высокоплотной, многоэтажной застройкой.

И теперь мы снова проходим маршрут, которым до нас никто не ходил, - государственно-частное партнерство (ГЧП). В «Славянке» и «Новой Ижоре» город провел конкурс по отбору партнера. Теперь в рамках ГЧП за счет собственных средств партнер (УК «Перемена», входящая в ГК «Балтрос») должен построить пять объектов. Два детских сада и школу - в «Славянке», школу и детсад - в «Новой Ижоре». Принцип ГЧП - город передает участки, партнер за свой счет строит и потом 10 лет эксплуатирует. А город их выкупает за счет бюджета с рассрочкой платежей на 10 лет.

Такие объекты стоят недешево (школа - около 700 млн руб.), и срок строительства - 1,5-2 года. Плюс для бюджета - нет единовременных крупных выплат. Второй плюс - партнер заинтересован построить качественно. Потому что ему же потом эксплуатировать. Жители получают нормально обустроенное пространство, не ждут годами, пока социальные объекты подтянутся. В Петербурге - да и в России - эта схема для строительства социальных объектов применялась впервые.

- Как вы полагаете, этот опыт может быть распространен на другие проекты?

- Не только может, но и должен. Следующим будет проще. В комплексных проектах это выгодно для бюджета, для строителей и для граждан.

- Затраты на школы и садики у вас заложены в стоимость квадратного метра?

- Нет. В стоимость жилья мы их не закладываем.

- Неужели из собственных средств строите? Из оборота вытащите 700 млн на школу?

- Мы планируем привлекать заемные средства. Ведем переговоры с банками.

- Планы по «Новой Ижоре» в связи с кризисом не пересматривали?

- Пока нет. Идем как планировали. Сейчас сдана первая очередь: построено 827 домов, почти все продано, осталось в продаже около десятка домовладений. Более 1000 человек живут тут постоянно. А всего здесь будет около 6000 домовладений.

- Кто выбирает управляющих? ТСЖ?

- Есть управляющая компания «Новая Ижора». Там нет никакого ТСЖ - ведь нет и общего имущества. Специфика малоэтажной застройки на частной земле - неурегулированность, несовершенство законодательства. Нет нормативов по управлению такой территорией! Управляющая компания оказывает услуги: зимой чистит дороги, летом стрижет газоны; снимает показания приборов учета, начисляет коммунальные платежи. Сигнал о неисправностях поступает в диспетчерскую службу, та вызывает ремонтников либо своими силами справляется. УК занимается и пропиской, оформлением документов.

- Если жителей перестанет устраивать УК, смогут поменять?

- Конечно. Только надо подумать, где можно будет собрать 6000 собственников.

- Сколько платят обитатели «Новой Ижоры»?

- С учетом ресурсов - но без интернета и телефонии - около 5000 руб. (в месяц). В тарифы та же чистка дорог не включена - нет такого тарифа. В городе эти затраты несет районный или городской бюджет - а у нас как? Это ведь наша частная земля.

- И это навсегда? Или отдадите городу?

- Я надеюсь, что город у нас эту землю выкупит. Хотя бы дороги.

- Какова доля затрат на дороги и инженерию в общей стоимости проекта?

- Если говорить про «Ижору» - около 35-40%.

- Какая самая популярная жилая единица, что из вашей линейки брали охотнее всего?

- Самое маленькое жилье - половинки дома в дуплексах, 63 кв. м плюс 2 сотки, за 3 млн руб. примерно. Как пирожки горячие разлетались. В тот период, когда мы начинали продажи, 3 млн стоила 1-комнатная квартира в Санкт-Петербурге. Конечно, чем меньше жилье, тем дороже квадратный метр. Но для наших покупателей общий бюджет покупки был важнее.

По данным отдела продаж, примерно половина наших жителей продавали городскую квартиру, чтобы купить дом в «Новой Ижоре».

- Машины у всех?

- В каждой семье, а то и по две.

- То есть у вас концентрируется тот самый средний класс, который разыскивают социологи?

- Так и есть.

- Строить дома в 4-5 этажей - это принципиальное решение? На что вы ориентировались, когда делали этот проект?

- Каких-то образцов у нас не было. Только наше собственное представление: как бы нам хотелось, чтобы все это выглядело. Кому-то нравятся небоскребы, кому-то ближе среднеэтажная застройка. На деревья надо смотреть снизу вверх, а не сверху вниз.

- Какие-то новинки применялись?

- В первой очереди мы использовали комбинированную технологию строительства. Она широко применяется в Финляндии, Швеции, Канаде. Каркас выполняется из монолитного или сборного железобетона, а ограждающие конструкции - из панелей нашего завода (ДСК «Славянский». - «Ведомости»). Они прошли все положенные испытания - на пожаробезопасность, теплопроводность. Базовая стоимость - от 55 000 руб. за 1 кв. м.

- Средства, которые вы вложили в комбинат, уже отбились?

- Нет, у таких проектов долгий срок окупаемости. Сама технология производства быстро возводимого жилья существует уже давно. Но оборудование мы покупали новейшее, чтобы максимально автоматизировать все процессы, убрать по возможности человеческий фактор. На комбинате работает около 220 человек с учетом занятых на вспомогательных работах.

- Жилье в «Славянке» продаете по 214-ФЗ?

- Нет. Мы строим за свой счет, оформляем собственность и реализуем уже готовое по договору купли-продажи. Кроме того, 214-ФЗ - не панацея, он накладывает много разных обязательств. Например, начал застройщик возводить дом, на половину стройки собрал, а потом кризис или еще что - и спрос упал. И куда ему? В банк? А как убедить банк в том, что потом откуда-нибудь возьмутся финансовые потоки?

- У вас не было желания весь накопленный опыт перевести в административную плоскость? Не строить объекты, а рулить процессом?

- Я категорически не чиновник. Если из меня сделать чиновника, я все завалю за три дня. Чиновника - и таких большинство - интересует процесс. Им важно быть в этом процессе. А мне важен результат.

Дмитрий Синочкин

Жилой фонд, приложение к газете "Ведомости", 16.05.11