• комплексное освоение территорий

    Жилой район Славянка

    Один из самых масштабных проектов комплексного освоения территорий в России.

  • комплексное освоение территорий

    Малоэтажный жилой район Новая Ижора

    Самый масштабный проект малоэтажного строительства в Санкт-Петербурге.

  • информационные технологии

    Геоинформационные системы

    Более 20 лет успешно разрабатываем программное обеспечение по учету недвижимости и создаем геоинформационные системы.

  • проектирование

    Проектировование и генеральный подряд

    Осуществляем полный комплекс работ по подготовке проектной документации для капитального строительства и реконструкции.

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4

Олег Еремин: "Крупный проект без государственной поддержки невозможен"

Квартиры в строящихся домах, №22 (3 июня 2013 г.)

Олег Еремин: "Крупный проект без государственной поддержки невозможен"

ГК «Балтрос» реализует два масштабных проекта на границе Петербурга: малоэтажный («Новая Ижора») и среднеэтажный («Славянка»). В обоих значительная часть жилья возводилась за счет городского бюджета и для нужд Минобороны. Почему оптовый госзаказ предпочтительнее рынка и можно ли осуществить крупные стройки без участия властей, рассказывает вице-президент группы компаний Олег Еремин.

– Олег Николаевич, в какой стадии ваши проекты?

– Пять лет назад на стройплощадке «Новой Ижоры» начал работать первый экскаватор. Сегодня это самый крупный малоэтажный район в России — мы возвели 1000 домов, треть из которых построена в рамках контракта с Минобороны. Почти все дома заселены, в них проживает 4500 человек. Построена школа (начнет работать с 1 сентября), весной открылись два детских садика (один сооружен по схеме ГЧП, второй — в рамках адресной инвестиционной программы города).

Сейчас готова пятая часть от общего объема застройки. На некоторое время работы приостановили, поскольку мы сделали акцент на реализации проекта «Славянка». Но в 2014-м основное внимание планируем уделить именно «Новой Ижоре». Будем ориентироваться исключительно на рынок.

Скорее всего, предложим новые проекты, возможно, появятся таун-хаузы. Активно работаем над проектными решениями многосекционных домов, скажем, на 10–15 домовладений. Мы не планируем увеличивать общий объем строительства (наращивание инженерных мощностей проблематично), да и строить малогабаритное жилье не собираемся. Расчетная цифра — около 500 000 кв.м, плюс-минус 10%.

– В декабре 2012-го вы заключили с Минобороны очередной контракт на 6350 квартир в «Славянке». Для продажи на рынке что-то останется?

– Конечно. Этот проект мы начали четыре года назад. Жилая часть комплекса в этом году будет практически завершена. Из 1,5 млн. кв.м жилья сдали уже больше миллиона. Сейчас открыли продажи в строящихся корпусах четвертой очереди. Основная часть квартир предусмотрена для военных, 267— для продажи. Завершить ее планируем до конца 2013-го. Несколько корпусов третьей очереди были полностью ориентированы на рынок, сейчас идут продажи готовых квартир. На 2014 год запланировано строительство оставшихся трех корпусов — всего 2000 квартир. Это будет коммерческое, а не бюджетное жилье.

– Почему эксплуатацией домов в «Славянке» занимаетесь сами? На этом можно заработать?

– Это для нас непрофильный бизнес. Скорее, это вопрос ответственности перед жителями района. Здесь очень большая доля жилья принадлежит городу. Квартиры заселяются не в один день, а обслуживать здания надо. Заселение идет неравномерно, собственники не всегда вовремя принимают решение об управлении домом, нужно время  на проведение конкурса и выделение средств из городского бюджета на эксплуатацию зданий. Как показывает практика, подобный период может растянуться надолго.

Восьмой квартал почти год стоял бесхозный — приходилось обслуживать самим, а деньги потом через суд получать. Так мы и стали довольно крупной управляющей компанией.

Но, на мой взгляд, это не самый доходный бизнес. Хотя много говорится о нечестных управленцах — воровать там нечего. Все регулирует государство, есть установленные тарифы. Их могут увеличить сами жители, но я еще не слышал, чтобы кто-то согласился платить больше. Да и договариваться между собой члены ТСЖ не очень умеют, особенно если у них разный достаток.

Говорить о приемлемой прибыли не приходится. Специфика работы не дает возможности перспективного планирования. Нельзя рассчитать, сколько ты на конкретном объекте проработаешь: в любой момент собственники квартир могут решить, что мы их больше не устраиваем. Но я не расстроюсь.

– В обоих проектах много жилья купило Минобороны или финансировал город. В будущем рассчитываете на госзаказы?

– Думаю, таких крупных закупок больше не будет. Если говорить про федеральные нужды, то все потребности фактически удовлетворены: практически завершены программы предоставления жилья военным и ветеранам. Теперь начинает работать военная ипотека. А городские программы расселения «коммуналок» или аварийного жилья — это крохи, даже если сравнивать с тем, что мы в «Славянке» за четыре года построили.

– Почему госзаказ для вас был таким выгодным?

– Очень просто. Мы начинали большой проект, в кризисные годы. Спрос на недвижимость падал по всей стране. Благодаря первому контракту мы обеспечили «Славянке» быстрый и мощный старт. В первую очередь входили два квартала на 66 многоквартирных домов. Это был взаимовыгодный контракт: государство получило возможность приобрести жилье за приемлемые деньги, а мы смогли продавать по этим ценам, поскольку оперировали очень большими объемами. Если возводишь один дом, такое предложение будет убыточным. А когда строишь индустриальным методом, сказывается эффект масштаба.

– Но разве не выгоднее подождать, но продать дороже?

– Это правило работает не всегда. Как только начинаешь что-то большое, становишься заложником этих объемов. Не сложно набрать 300-400 дольщиков… А если речь идет о тысячах квартир? Если говорить о действительно комплексной застройке территорий, такие проекты без участия государства неподъемны. Это участие может быть разным и выражаться в бюджетном финансировании социальных объектов, выкупе квартир и т.д.

Очень сложно продать большое количество жилья в одном месте. Но помимо квартир нужна и социальная инфраструктура. Школы и детские сады — это хорошо, но необходимы еще медицина, административные органы, торговые площади. Целый город получается. Например, почта не желает покупать площади для своих отделений, хочет получить их бесплатно. Город тоже не может выделять деньги, поскольку почта — федеральная структура. А для крупного проекта много еще чего нужно.

– Как эти проблемы решаете?

– Чаще — по мере их поступления. Примеров реализации таких проектов в России пока мало, мы одни из первых, так что сравнивать не с кем. В «Славянке» город выкупил у нас несколько помещений, где разместились небольшой поликлинический комплекс, площади для досуга молодежи, отделения соцзащиты.

Но для застройщиков важно планирование. Средств на все необходимые социальные и инфраструктурные объекты не хватает. В итоге получается, что здесь этого не хватает, там другого. Нужны приоритеты. Например, заявление властей, что в этом году деньги направляют на конкретные крупные проекты. Необходим документ, в котором застройщики, власть, монополисты и т.д. пообещают профинансировать те или иные стройки. Это единственный способ создать комфортную новую среду обитания.

Проблема нашего города в том, что мы никак не можем договориться о планомерном развитии. Получается, что появляется жилье, потом «социалка», затем дороги, транспорт. При этом жилье дорогое, а строят в основном малогабаритки, студии. Что с этими современными «хрущевками» будут делать наши дети?

– Но ведь комплексы «Балтийская жемчужина», «Северная долина» тоже строятся на окраинах.

– Где-то город подвел сети, где-то финансирует социальные объекты. Кроме того, эти территории ассоциируются с городом. Основные запросы покупателей, чтобы проект был привязан к станции метро или существующей инфраструктуре. Основная часть клиентов на таких объектах — жители того же или соседних районов.

В Петербурге даже внутригородская миграция остается крайне низкой: граждане не хотят переезжать из родных мест. Пожилые люди, например, привязаны к врачам в поликлиниках и пр. Да и разные поколения одной семьи стараются жить по соседству. А мы находимся на периферии Петербурга, и проект в сознании покупателей отождествляется с пригородом.

– Как можно изменить это мнение?

– Время нужно. В начале 1980-х я работал на судостроительном заводе в Приморском районе. Тогда сотрудникам предлагали жилье в активно застраиваемых кварталах бывшего Комендантского аэродрома. Так они отказывались от квартир, считая это городскими выселками. Тогда еще не было станции метро «Черная речка». Потом появилось метро, прошло несколько лет, и эти кварталы перестали считать оторванными от города.

В проекте много важных моментов, которые могут повлиять на выбор клиента. Даже внешний вид здания важен, хотя он и не на первом месте. Прежде всего, оценивают транспортную доступность: метро, наземный транспорт, дороги. Чтобы можно было добраться до работы за приемлемое время. Затем, если в семье есть дети, обязательны детские сады, школы и т.д. Дальше — магазины и другие привычные для сложившихся кварталов объекты. Кстати, сетевые торговые операторы не хотят заранее приходить в новые кварталы: ждут, когда жильцы въедут.

– Как без «долевки» работается? Не собираетесь на 214-ФЗ переходить?

– Мы могли позволить себе продавать квартиры после завершения строительства из-за больших объемов и наличия госзаказа. Наша программа «отложенный платеж», которая так нравилась покупателям, стала возможна только по этим причинам. В госконтракте есть график финансирования, предусмотрен аванс — это позволяло работать. Конечно, были проблемы, связанные с неритмичным бюджетным финансированием. Брали займы, но это не те суммы и не те сроки, чтобы оказалось слишком дорого. Последнюю очередь планируем реализовывать по 214-ФЗ.

– Территории для будущих строек подыскиваете? Есть какие-то приоритеты?

– Надо сначала закончить уже начатое. В «Славянке», например, еще огромный объем работ. Это и дороги в новых кварталах, и социальные объекты: еще две школы и четыре детских сада надо построить.

Беседовал Андрей Некрасов