• комплексное освоение территорий

    Жилой район Славянка

    Один из самых масштабных проектов комплексного освоения территорий в России.

  • комплексное освоение территорий

    Малоэтажный жилой район Новая Ижора

    Самый масштабный проект малоэтажного строительства в Санкт-Петербурге.

  • информационные технологии

    Геоинформационные системы

    Более 20 лет успешно разрабатываем программное обеспечение по учету недвижимости и создаем геоинформационные системы.

  • проектирование

    Проектировование и генеральный подряд

    Осуществляем полный комплекс работ по подготовке проектной документации для капитального строительства и реконструкции.

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4

Следующим будет проще

Приоритеты. Первичный рынок

В конце прошлого года ГК «Балтрос» единовременно сдала госкомиссии 326 тыс. кв. м жилья в новом жилом районе «Славянка». С какими сложностями столкнулась компания на проекте и как государственно-частное партнерство поможет обеспечить новую застройку социальной инфраструктурой, «БН» рассказал Олег Еремин, первый вице-президент ГК «Балтрос».

- С какими проблемами компания столкнулась при строительстве первых двух кварталов?

- Ни одна стройка без проблем не бывает - ни маленькая, ни большая. Какие это проблемы? В первую очередь, очень жесткие сроки и большой объем строительства и, соответственно, нехватка рабочих рук, подрядных организаций. Всего за год мы построили более 300 тыс. кв. м, объем серьезный. Кроме того, жилье в «Славянке» сдавалось с отделкой. Чтобы сделать такой объем отделочных работ, пришлось собрать мастеров по всему городу. Это целая армия людей, которые должны иметь достаточную квалификацию. То же - по фасадам: громадный объем работы. Мы собрали у себя в «Славянке» больше половины петербургских подрядчиков, которые занимаются фасадными работами.

- На качестве большое количество привлеченных рабочих рук не отразилось?
- Надеюсь, что нет. Качество контролировалось Службой заказчика, все как положено. То, что делалось некачественно, - не принималось. Переделывали.

- «Славянка» позиционируется как район, где формируется новый формат жизни. В чем конкретно это выражается? Что вы вкладываете в это понятие?
- «Балтрос» реализует проекты комплексного освоения территорий. Именно такой формат дает возможность строительства жилья нового, с более высоким уровнем качества. Он позволяет продумать и соблюсти единую архитектурную концепцию района, оснастить территорию современными инженерными сетями, предусмотреть достаточное количество зеленых и рекреационных зон, рассчитать систему парковок для личного транспорта. Словом, детально разработать все те условия, которые делают район благоустроенным, а жизнь в нем - комфортной.
«Славянка» - один из немногих проектов, где все делается в рамках единой концепции. Кроме «Славянки» это «Балтийская Жемчужина», в какой-то степени - «Северная Долина», хотя она отличается высотностью. В чем идея нового формата? Единая концепция, единый стиль. Не так, что нарезали участок на куски, раздали разным организациям, и каждый начинает делать то, что он считает нужным. Единое благоустройство придомовых территорий. Развитая социальная инфраструктура, которая у нас все время хронически отстает - сначала появляется жилье, а потом, через несколько лет, начинают строиться школы и детские сады. В «Славянке» к моменту окончания заселения будут построены социальные объекты. В квартале VIII в этом году до 1 сентября будет открыт поликлинический комплекс. С торговлей - то же самое. Мы сейчас заканчиваем проектирование и, надеюсь, что в этом году построим два небольших торговых комплекса.

- Не очень больших - это сколько?
- Каждый порядка 8 тыс. кв. м. К моменту заселения они уже будут готовы. Губернатор говорит: надо, чтобы построили жилье и одновременно появились какие-то учреждения торговли. Однако чудес не бывает: любая фирма, которая занимается торговлей, ориентируется на потребителя. Если нет потребителя, нет жильцов, то нет и торговли. Пока торговые компании не готовы вкладывать деньги в перспективу. И я их понимаю. Бизнес начнет окупаться через год.

- Здания под торговлю останутся в вашей собственности или вы будете их продавать?
- Окончательного решения еще нет, посмотрим. Понятно, что сами торговать не будем.

- Поликлинику строит город или вы сами - по схеме ГЧП?
- Сейчас строится не поликлиника, а многопрофильное учреждение здравоохранения в квартале VIII. По заказу города. Мы построим 700 кв. м, а город оснастит учреждение специальным медицинским оборудованием и обеспечит медицинским персоналом.
В дальнейшей перспективе, если ГЧП, которое город сейчас планирует реализовать по строительству и эксплуатации социальных объектов, сработает нормально, то, скорее всего, взрослая и детская поликлиники (у нас они совмещены как объект) будут строиться и эксплуатироваться на тех же самых принципах. Город будет отбирать партнеров, которые за свои средства построят эти объекты, а сам город обеспечит их оснащение специализированной техникой и персоналом. Потом, в течение какого-то длительного срока, администрация эти объекты будет выкупать.

- По школам и детским садам ГЧП уже работает?
- Да, тендер прошел, контракт на строительство подписан. Это будут современные и комфортные учебные учреждения. В здании школы разместятся 33 класса, специализированные кабинеты, столовая, спортзал, два бассейна и т.д. В здании детских садов предусматриваются четыре ячейки для групп по 20 детей в каждой и две ячейки для ясельных групп по 15 детей, два отдельных входа (для ясельных и обычных групп), два бассейна.
После окончания строительства объектов город обеспечит их работу, а мы течение 10 лет будем осуществлять техническую эксплуатацию зданий и территорий вокруг них, в том числе оплату потребленных инженерных ресурсов, обслуживание оборудования и инженерных систем, сезонные подготовки, текущие ремонты и т.п. Это обстоятельство мотивирует нас на качество строительства и применение ресурсосберегающих технологий.

- Как вы полагаете, этот опыт может применяться для реализации других проектов?

- Я считаю это не только желательным, но необходимым. Если опыт будет удачным, он обязательно должен получить распространение. Следующим будет проще. В комплексных проектах строительство объектов социальной инфраструктуры на основе государственно-частного партнерства выгодно для бюджета, для строителей и для граждан.

- По цене жилье в «Славянке» ближе к эконом-классу. А по качеству жизни - как вы оцениваете то, что построили?
- По качеству жизни я не готов оценивать, это должны оценивать жители района. По качеству самих домов - на мой взгляд, оно очень неплохое.

- По вашему мнению, какова должна быть цена? И есть ли она - справедливая цена?
- Что значит «справедливая»? Есть некая себестоимость, неважно, квартира это или буханка хлеба. Если говорить о квартирах, цена которых зависит от цены земли, по которой она приобретена... Есть себестоимость строительства, на которую влияют, в первую очередь, стоимость строительных материалов, стоимость самих работ, зарплата рабочих, налоги. Третья составляющая - это стоимость инженерной подготовки, скажем, подключение к инженерным объектам. Эти три показателя, три фактора определяют не справедливую, а реальную стоимость.

- У вас какая себестоимость?
- Я не буду говорить конкретно, но она для всех примерно одинакова. Да, она зависит от каких-то технологических вещей. Например, материалы могут применяться более качественные. Особенно это касается внутренней инженерии. Если мы говорим про отделку, то могут применяться какие-то более дорогие отделочные материалы, или более дешевые. Если говорить про общестроительные работы, то цена у всех приблизительно одинаковая. «Балтрос» и любая другая строительная компания покупают песок, цемент, арматуру, любые другие материалы по одинаковым ценам. Зарплата - то же самое, она в компаниях примерно одинаковая. Если работает какой-нибудь товарищ, который занимается монолитом, он что в одной компании зарабатывает свои 40 тыс. рублей в месяц, что в другой компании он будет зарабатывать 39 или 41 тыс. Порядок цифр - он одинаковый, он не может отличаться в разы.

- В «Славянке» вы применяли комбинированные технологии строительства. Насколько энергоэффективной оказалась эта технология?
- Энергоэффективность - как ее рассматривать? Есть СНиПы, есть требования, которые определяют теплопроводность и т.д. Они какие есть, такие и есть, любой дом должен соответствовать этим требованиям. Что касается нашей технологии, то мы в ней уверены. В ее пользу говорят многие факты. Первый факт - это то, что наружные конструкции производятся на заводе с использованием современного оборудования, поэтому обеспечивается их надлежаще качество. Одно дело - собирать конструкцию на площадке под дождем или снегом, и другое, когда она приходит с завода в виде готового изделия, которое прошло целую процедуру приемки, ОТК. Второй факт - быстрый монтаж этих изделий на площадке. Их применение позволяет в очень короткие сроки закрыть контур дома и защитить его от воздействия внешней среды. Когда построен железобетонный каркас, можно приступать к внутренним, отделочным работам, к установке инженерного оборудования здания.

- Сейчас вы в «Славянке» построили 326 тыс. кв. м. В этом году завершите строительство еще 140 тыс. кв. м жилья по заказу городских властей. Что дальше?
- Всего в проекте у нас 1,42 млн кв. м. Будем строить и продавать весь остальной объем, что не продано городу. Летом выведем в продажу 30 тыс. кв. м жилья в «Славянке» - в III, V и VI кварталах района. Стоимость квадратного метра составит от 60 тыс. руб. Если говорить о более отдаленном времени, то темпы строительства будут зависеть от того, как будет функционировать рынок.

- Сейчас рынок хорошо функционирует.
- Сейчас, сегодня, завтра - да нормально, а что будет через год-два - сказать сложно. Поэтому, если не возникнет непредвиденных обстоятельств, то, условно говоря, до 2014 года всю «Славянку» можем застроить целиком.

- Что потом будете делать?
- У нас есть еще «Новая Ижора». Земли у нас в Петербурге мало, что ли? Дай бог нам эти два участка застроить - объемы-то очень большие. Так что время есть для того, чтобы принять какие-то решения о дальнейших планах.

Павел Никифоров

Бюллетень недвижимости, 10.05.2011