Стремление к малым этажам

На смену застройке последних лет, повысившей плотность заселения некоторых районов Петербурга до предела, приходят проекты комплексного освоения, где и плотность ниже, и этажей меньше. Подобный тренд сегодня хорошо прослеживается, хотя, как говорят участники рынка, в ближайшие несколько лет до малоэтажной Америки мы, конечно, не дотянем.
     ПРАКТИЧЕСКИ вся современная история рынка строящегося жилья в Петербурге связана с уплотнительной застройкой. Несмотря на протесты граждан, других вариантов развития не было - под застройку шли земельные запасы, заготовленные еще в советское время. Кроме того, дорогая земля вынуждает девелоперов биться за каждый квадратный сантиметр площади.

Территории уплотнения

     «Последние 10-15 лет очень активно с использованием уплотнительной застройки развивался север города. Поэтому на сегодняшний момент наиболее плотно населенными районами оказались Приморский, Выборгский, а также Калининский и Невский», - говорит первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин.
     По мнению Арсения Васильева, генерального директора УК «Унисто Петросталь», максимально уплотнены Северо-Приморская часть и Юго-Запад. Но и там еще можно обеспечить комфортную среду проживания, решив' транспортные проблемы и предметно занявшись социальной инфраструктурой.
     Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар», к районам с максимальной плотностью застройки относит Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и старую часть Васильевского острова. «Максимальная плотность застройки совсем не означает наибольшую плотность заселения на данной территории. Например, в «уплотненных» районах в Петербурге плотность населения не очень высокая, что объясняется большим количеством малоэтажных домов, в которых расположены крупногабаритные квартиры и практически отсутствуют однокомнатные, а также высокой концентрацией административных зданий, - добавляет эксперт. - Наивысшая плотность населения наблюдается в районах, застроенных высотными многоквартирными жилыми домами. К ним можно отнести новую часть Приморского района».
     Приморский район, по мнению большинства участников рынка, сегодня заселен наиболее плотно. «В Пушкинском районе на площади около 24 тыс. га живет всего 122 тысячи человек, тогда как население Приморского района составляет 500 тысяч человек при его площади в 11,4 тыс. га. И население этого района растет ежегодно на 2-3%», - рассказывает Олег Ерёмин.

Комфортная плотность
     В Москве максимальная плотность застройки сегодня - 25 тыс. кв. м на 1 га. Эта цифра несовместима с представлениями о комфортной жизни, и руководство столицы планирует снизить этот показатель хотя бы до 15 тыс. кв. м на гектар. «В Петербурге ситуация иная. Относительно небольшая плотность населения здесь достигается за счет того, что городу формально принадлежат огромные Северо-Западные территории, растянувшиеся вдоль побережья Финского залива, и исторические пригороды на юге. Например, в районе Славянка, который ГК «Балтрос» строит в Пушкинском районе Петербурга, плотность жилой застройки составляет чуть более 6 тыс. кв. м на 1 га. Именно такой показатель - 4-6 тыс. кв. м на 1 га, который соответствует мало- и среднеэтажной застройке, считается комфортным для проживания», - говорит Олег Ерёмин.
     «Районы, перешагнувшие некую планку уплотненности, рискуют быстро, за три-четыре года, потерять в цене и превратиться в социальное гетто. Опасность в том, что этот процесс лавинообразный -если он начнется, остановить его будет намного труднее, чем предотвратить сейчас», - считает Арсений Васильев.
     «Слишком плотная застройка «замораживает» развитие всей социальной инфраструктуры района, и, как следствие, в скором времени возникает дефицит школ, детских садов, поликлиник. Из-за увеличения количества жильцов появляется больше автомобилей, и при недостаточном развитии транспортной инфраструктуры это влечет за собой образование дорожных пробок», - комментируют в департаменте маркетинга ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ».

Срезая этажи
     Выход эксперты видят в субурбанизации. «Малоэтажную и среднеэтажную застройку, которую мы выбрали для районов Новая Ижора и Славянка, отличает более низкая, по сравнению с высотными районами, плотность населения. Это дает определенные преимущества: лучшую обеспеченность парковочными местами, большее количество зеленых зон, люди более расположены к общению с соседями, созданию определенного микроклимата, а отсюда - возникновение более безопасной среды», - говорит Олег Ерёмин.
     Многие застройщики пока не готовы кардинально срезать этажи - так, в «Северной Долине» «Главстрой СПб» возводит 25-этажные муравейники. Аналогично поступают и в «Балтийской жемчужине», и при застройке территории Кудрово. Но плотность застройки постепенно уменьшается, да и общий тренд на снижение этажности есть. «Все зависит от стоимости земли и подведения инженерных сетей. Если экономика проекта позволяет, то гораздо комфортнее построить 7-10-этажное здание, а не 27-30-этажный недонебоскреб», - считает Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам компании KVS.

Бюллетень недвижимости, №41 (3 октября 2011 г.)