«Мы строим городской квартал. Правда, такого здесь еще не было»
Интервью: Генеральный директор компании "Балтрос" Олег Еремин.
- О проекте "Новая Ижора ", который реализует ваша компания, много говорят, но в этих разговорах мало конкретики. Можно подробнее?
- Территория под "Новую Иэкору" - площадью 285 га - приобретена у сельскохозяйственного кооператива "Детскосельский". Категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - сельскохозяйственное. По генплану здесь малоэтажка... А раньше было пастбище. "Детскосельский" - из числа немногих сельхозпроизводителей, которые не только продают, но и приобретают землю в другом месте, в области. Сейчас они развивают хозяйство в Любани. И выращивать что-нибудь там - правильнее, чем здесь. И по экономике, и по экологии.
Важно, что у нас нет паевых рисков, это не паевая земля. Она после приватизации сразу принадлежала юридическому лицу. Заявленный план - 5000 домовладений.
- Ваш проект обсуждался на совещании у губернатора Петербурга. Для вас важна государственная поддержка?
- Речь идет о том, чтобы скоординировать действия власти и бизнеса. Государственная поддержка в рамках национального проекта - это субсидии по кредитам на создание коммунальной инфраструктуры. Мы обсуждали совсем другое - сроки согласований. Если получится ускорить процедуры необходимых согласований, это и будет реальная помощь.
- Какие здесь будут дома?
- Сейчас в промзоне "Восточная" города Пушкина запускается первая очередь завода по производству панельных сборных домов мощностью 740 комплектов в год. Параллельно прорабатывается вопрос о расширении производства и выходе на ежегодный объем до 3000 домов. По сути, на выходе линии - комплект сборного дома. Завод может производить их практически в любой комплектации. Для "Новой Ижоры" речь идет пока о пяти типах домов. Самый маленький - около 90 кв.м, самый большой - 133 кв.м.
"Новая Ижора" - это место для постоянного проживания: небольшой дом, вся инженерия (электричество, вода, центральная канализация, газ, телефон, Интернет, кабельное телевидение...). Маленький участок - чтобы можно было поставить машину, за ним - газон, клумба, шашлычница...
Нас спрашивают: сколько будет стоить, какова себестоимость? Пока можем сказать только одно: это будет дешевле, чем дома из кирпича, бетона, панелей. Себестоимость определяется ценой материалов и во многом - уровнем автоматизации. Важно, что 90% готовности дома достигается в заводских условиях. Стеновые панели похожи на продукцию традиционных ДСК: это целая стена с дверями и окнами, оштукатуренная и покрашенная. Максимальная длина- 12 м, высота - 3 м. На площадку привозят комплект, и в течение светового дня монтажная бригада его собирает. В Германии индивидуальный дом делается под клиента. Утром приезжает бригада, автокран, две-три фуры с панелями. И через 8-9 часов, если есть фундамент, дом стоит.
- О проекте "Новая Ижора ", который реализует ваша компания, много говорят, но в этих разговорах мало конкретики. Можно подробнее?
- Территория под "Новую Иэкору" - площадью 285 га - приобретена у сельскохозяйственного кооператива "Детскосельский". Категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - сельскохозяйственное. По генплану здесь малоэтажка... А раньше было пастбище. "Детскосельский" - из числа немногих сельхозпроизводителей, которые не только продают, но и приобретают землю в другом месте, в области. Сейчас они развивают хозяйство в Любани. И выращивать что-нибудь там - правильнее, чем здесь. И по экономике, и по экологии.
Важно, что у нас нет паевых рисков, это не паевая земля. Она после приватизации сразу принадлежала юридическому лицу. Заявленный план - 5000 домовладений.
- Ваш проект обсуждался на совещании у губернатора Петербурга. Для вас важна государственная поддержка?
- Речь идет о том, чтобы скоординировать действия власти и бизнеса. Государственная поддержка в рамках национального проекта - это субсидии по кредитам на создание коммунальной инфраструктуры. Мы обсуждали совсем другое - сроки согласований. Если получится ускорить процедуры необходимых согласований, это и будет реальная помощь.
- Какие здесь будут дома?
- Сейчас в промзоне "Восточная" города Пушкина запускается первая очередь завода по производству панельных сборных домов мощностью 740 комплектов в год. Параллельно прорабатывается вопрос о расширении производства и выходе на ежегодный объем до 3000 домов. По сути, на выходе линии - комплект сборного дома. Завод может производить их практически в любой комплектации. Для "Новой Ижоры" речь идет пока о пяти типах домов. Самый маленький - около 90 кв.м, самый большой - 133 кв.м.
"Новая Ижора" - это место для постоянного проживания: небольшой дом, вся инженерия (электричество, вода, центральная канализация, газ, телефон, Интернет, кабельное телевидение...). Маленький участок - чтобы можно было поставить машину, за ним - газон, клумба, шашлычница...
Нас спрашивают: сколько будет стоить, какова себестоимость? Пока можем сказать только одно: это будет дешевле, чем дома из кирпича, бетона, панелей. Себестоимость определяется ценой материалов и во многом - уровнем автоматизации. Важно, что 90% готовности дома достигается в заводских условиях. Стеновые панели похожи на продукцию традиционных ДСК: это целая стена с дверями и окнами, оштукатуренная и покрашенная. Максимальная длина- 12 м, высота - 3 м. На площадку привозят комплект, и в течение светового дня монтажная бригада его собирает. В Германии индивидуальный дом делается под клиента. Утром приезжает бригада, автокран, две-три фуры с панелями. И через 8-9 часов, если есть фундамент, дом стоит.
- В какой стадии сейчас работы по проекту?
- Заканчивается градостроительное проектирование "Новой Ижоры", его выполняет омская компания ИТП "Град". Это оказалось серьезной проблемой: у нас такого просто никогда нигде не проектировали. Элитные поселки на 20-30 коттеджей за забором - это пожалуйста. А такого массового проекта просто еще не было. Важно совместить градостроительные решения с решениями по строительству инженерных сетей и домов. Проектирование должны закончить в апреле-мае. Параллельно начнутся подготовительные работы на площадке.
- Другие участники проекта определились?
- Генеральный подрядчик - компания "СлавИнжСтрой", специально созданная, она входит в состав холдинга "Балтрос". Про ДСК уже говорилось - тоже специально создан в составе холдинга. Районы "Славянка" и "Новая Ижора" будем развивать параллельно.
- Как вы представляете себе жителей двух новых поселений?
- Петербуржцы, обычные люди, никакая не элита. Те, кто сейчас покупает квартиры. Или даже те, кто сегодня не может их приобрести.
- Вы же работаете не в вакууме... Строится "Балтийская жемчужина", будут и другие "миллионники". Хватит ли на всех покупателей? И хватит ли у покупателей денег?
- Есть вещи, которые сложно предсказать. Прогноз спроса - как раз из этой области. Но мы уходим в перспективную нишу: наша продукция будет дешевле, чем квартира в стандартном многоквартирном доме. Собственно, то, чем мы занимаемся, является экспериментальным проектом, в котором все три технологии: конструкция дома, массовая инженерная подготовка и массовое строительство - взаимосвязаны и направлены как раз на снижение себестоимости. Чем она ниже - тем больше спрос. И наоборот: высокий спрос создает условия для снижения себестоимости.
В "Новой Ижоре" будет построено около 500 000 кв.м жилья. Причем вводиться оно будет не за год, за три года дай бог с этим справиться...
Первые 200-300 домов должны появиться уже в 2007-м. Дороги будут, там можно будет жить и обустраиваться.
- Дороги - это важно?
- Будущий обитатель "Новой Ижоры" - средний горожанин, скорее всего - семейный. Территория - на краю города, 9 км от Кольцевой. Значит, будут покупать те, у кого есть машина. Сейчас, учитывая возрастающий уровень автомобилизации, для многих место работы и место проживания не так жестко связаны, как это раньше было. И главное здесь - дороги. Хотя есть устоявшиеся стереотипы...
Я девять лет жил в Красном Селе, а работал напротив ЦПКиО (завод "Редан"). Десять минут пешком до автобуса, потом автобус до железнодорожной станции, 35 минут - до Балтийского вокзала, потом в метро до "Петроградской" ("Черной речки" еще не было), снова на автобус - до Черной речки, а оттуда на трамвае ехал на свою верфь... Два часа в один конец. Зато книг читал!.. Посмотрим еще раз на нашу территорию. Есть Московское шоссе - в планах правительства расширить его от Кольцевой до Ям-Ижоры. Есть выход из Колпино на старое Мурманское шоссе. Предусмотрено продолжение Софийской улицы до Колпинского шоссе с выходом на КАД. Плюс платная автодорога (проект), плюс объездная вокруг Пушкина - она есть в генплане... Эта территория будет транспортно обеспечена. А дороги и проезды внутри "Новой Ижоры" проектируются достаточно широкие для того, чтобы обеспечить трафик в 5000 автомобилей.
- Социальная инфраструктура будет своя, или ориентируетесь на Колпино?
- Здесь будет все, что предусмотрено нормативами: две школы, четыре детских сада, поликлиника, пожарное депо, пункты охраны порядка плюс минимальный набор по торговле. "Новая Ижора" станет нормальным "спальным" районом Петербурга с единственным отличием - жилье там в основном односемейное.
- Сейчас за счет малоэтажки центральная власть пытается вытащить национальный проект...
- Жилья должно быть много, и всякого. Многие вещи определяют рынок и власть на местах. На уровне генплана город может спланировать какие-то территории именно под малоэтажку, наподобие "Новой Ижоры", а может и не спланировать... Все страны так или иначе прошли через решение жилищной проблемы. СССР пошел по пути строительства многоквартирных домов, во многом из-за идеологии. Америка выбрала другой вариант развития - то, что потом получило название " субурбанизация ". Характерный пример- история строительства левиттаунов в штатах Нью-Йорк, Пенсильвания и т.д.
- Вам придется преодолевать два предубеждения. Многие привыкли жить в многоквартирном доме, и у многих плиты ассоциируются с каркасно-щитовыми домиками советского периода.
- Тех, у которых идеология собственного дома сложилась (в голове) - меньше. Тут уж ничего не поделаешь: надо голову менять. Я много ездил по стране, разговаривал с руководителями городов. Если сравнивать многоквартирный и частный фонд, например, по количеству жалоб - так вот частники почти и не жалуются. Сами решают вопросы. Потому что их дом - это их собственность, уровень ответственности за надлежащую эксплуатацию дома - значительно выше, нет иждивенческих настроений. Другая психология у таких людей.
Что касается отношения к каркасным домам, то здесь как раз важен практический пример. Люди воочию должны убедиться, что такое решение перспективно, выгодно и удобно. Наше решение строить малоэтажку диктовалось весьма серьезными аргументами. Один из них - лес. Четверть мировых запасов леса - у нас. А мы дерево на стройках истребили напрочь. Не создан внутренний спрос на продукты деловой древесины - не развивается лесопромышленный комплекс. Гоним кругляк за кордон... Второй аргумент - решение проблемы ЖКХ. На территории "Новой Ижоры" не будет тепловых сетей. Третий - решение проблемы "ничейных" территорий. В "спальных" районах - огромные многоквартирные дома, и между ними должны быть большие разрывы. Как и за чей счет содержать их в должном виде? А в " Новой Ижоре" таких земель будет минимум, потому что территория за пределами дорог - частная. Есть и другие основания.
- Кто будет заниматься реализацией жилья? Предусмотрены ли кредитные схемы?
- Продажами будем заниматься сами. Важно, что не будет никакой "долевки". Полностью строим дом, право собственности регистрируется на компанию - и после этого он продается. А за счет ипотеки или субсидий - это уже второй вопрос. Думаю, что ипотека в этом случае будет действительно классическая - земля и дом, и никакой долевой собственности.
- Что будете делать, когда "поселок кончится - завод останется"?
- "Новая Ижора" - это первая очередь экспериментального проекта. Есть и другие перспективные площадки. Можно, наконец, продавать домокомплекты любому желающему. Зависит от спроса и от того, как станут формироваться прилегающие территории.
Земля будет дорожать везде. Смотришь по карте: на юге - самые простые в освоении и удачно расположенные земли. В отличие от севера, где леса, болота... Одно дело - застраивать ровное поле, другое - если сначала лес рубить, пни корчевать, болота осушать. Это все - деньги, которые возмещать приходится будущему домовладельцу. Дом у леса - это для загородного жилья, а у нас, повторяюсь, - постоянное. Мы строим не элитный поселок, а городской квартал. Правда, такой, какого здесь еще не было.
Журнал «Пригород»
28.04.2007
28.04.2007