Петербургское жилье: версия 2.0

Покупатели жилья - люди неоднозначные. С одной стороны, многие не удовлетворены тем, что сегодня может предложить строительный комплекс (тем более - вторичный рынок), и живо интересуются новинками. С другой - консервативное начало побуждает избегать риска и ориентироваться на знакомые реалии.

Однако ограниченный объем ввода и наметившийся в начале 2008 г. дефицит предложения повышают шансы на успех у тех застройщиков, которые не боятся экспериментировать.

Заповедник для элиты

Осенью 2005 г. ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" открыло продажи в "Парадном квартале". Комплекс жилых и коммерческих помещений разместится на площади 9,6 га между Кирочной и ул. Радищева, Виленским переулком и Парадной улицей.

Организаторы проекта сравнивают его с "16-м аррондисманом" Парижа и с лондонским "Челси".

Первая очередь сдается в конце 2008 г. и включает в себя три жилых дома со встроенными помещениями, а также пять отдельно стоящих офисных зданий. Жилая зона составит около 28 000 кв. м (238 квартир), коммерческая - около 5000 кв. м. В первой очереди на сегодня продано практически все, осталось менее 10 квартир.

Стилистически "Парадный квартал" будет подчинен истории Преображенского полка, который квартировал здесь с 1740 по 1917 г. Первые продажи жилья начинались по цене около $2000 за 1 кв. м, сегодня актуальные цены составляют примерно $10 000 за 1 кв. м. Ключевые особенности квартала: обширный подземный паркинг, насыщенная инфраструктура, пешеходная улица с бутиками и ресторанами.

В конце 2007 г. компания Praktis CB заключила с компанией A Plus Estate (управляющая структура СК "Возрождение Санкт-Петербурга") договор на сдачу в аренду торговых и офисных площадей в "Парадном квартале". В первой очереди арендаторы займут около 7200 кв. м офисных площадей и 2166 кв. м - в "бутиковой" зоне. Актуальные ставки - 800-1000 евро за 1 кв. м в год.

По словам директора по продажам и маркетингу СК "Возрождение Санкт-Петербурга" Ильи Андреева, концепция квартала предусматривает автономность: вход в жилую зону (из соображений безопасности и комфорта) будет ограниченным, общедоступным останется лишь пешеходный бутиковый променад.

По мнению Ильи Андреева, комплексный характер застройки - важное преимущество проекта, хотя и не единственное: "Точечная реконструкция в центре тоже ведется. Но никому не хочется, чтобы дом окружала старая застройка. Огромное значение имеет также современная инженерия важно и то, что в нашем комплексе покупатели получают минимум два машино-места на квартиру - в центре с этим серьезные проблемы".

Генеральный директор компании "Адвекс" Владимир Гаврильчук считает, что "Парадный квартал" - это весьма удачный проект: "Цена продаж за короткое время выросла в пять раз - конечно, это успех для застройщика. Проект можно назвать пионерским - других примеров квартальной застройки в центре пока нет. В дальнейшем, возможно, с ним будут конкурировать проекты "Набережная Европы", "Невская ратуша", "Смольный квартал" и др. По мнению Владимира Гаврильчука, комплексный характер застройки обеспечивает до 50% цены.

И все же, по мнению многих риэлторов, "Парадный квартал" не стоит относить к премиум-классу - есть определенные недостатки по видовым характеристикам, по местоположению, есть проблемы с транспортной доступностью. "Хороший центр еще только предстоит сформировать, - говорит Гаврильчук. - Поблизости от "Парадного квартала" располагаются и перспективные зоны (Таврический сад), и депрессивные территории".

Илья Андреев подчеркивает автономный характер будущий жизни в квартале: здесь будут размещаться магазины, рестораны, сервисные службы. Покупатели - владельцы среднего и крупного бизнеса, топ-менеджеры. "Большинство приобретает квартиры именно для того, чтобы здесь жить. Инвесторов - менее 10%, - говорит Илья Андреев. - Это новая страница для петербургского рынка". Полностью квартал будет завершен в 2012 г.

Опыта жизни в "заповеднике" у состоятельных петербуржцев пока нет. Исключением можно считать разве что Каменный остров, но там жилые комплексы единичны, инфраструктуры практически нет, а режим охраны делает Каменный похожим больше на резервацию. Может ли разный уровень доходов обернуться территориальной обособленностью или, наоборот, влияние элитного квартала будет понемногу менять прилегающие улицы - еще предстоит увидеть.

"Левиттаун" под Петербургом

Еще один масштабный проект, предусматривающий строительство жилья нового типа, - "Новая Ижора". На территории в 285 га в Пушкинском районе будет построено около 6000 2-этажных односемейных домов и дуплексов, где будет проживать около 20 000 человек. Район будет полностью обеспечен инженерией, а также объектами социальной инфраструктуры: на его территории будет пожарное депо, отделение милиции, взрослая и детская поликлиники, две школы, четыре детских дошкольных учреждения и даже церковь.

Политическую значимость первый проект в составе комплексного эксперимента по развитию крупносерийного малоэтажного домостроения в России подчеркнули визиты Владимира Путина и Дмитрия Медведева.

С мая 2007 г. началась застройка первой очереди (более 600 домовладений). Специально для реализации проекта было приобретено и установлено оборудование по выпуску деревянных панелей. Летом 2007 г. была запущена первая очередь ДСК "Славянский" мощностью 60 домокомплектов в месяц. ДСК выпускает дома пяти типовых проектов общей площадью от 90 до 133 кв. м. Мощность второй очереди - примерно 2000 домов в год. ДСК построен в промзоне "Восточная", рядом с г. Пушкиным. Оборудование поставлено немецкой фирмой Weinmann GmbH. Объем инвестиций в строительство первой очереди составил около 14 млн евро. Общая стоимость строительства завода оценивается в 35-40 млн евро.

Завод выпускает полностью готовые к сборке комплекты - монтаж дома на заранее подготовленном фундаменте осуществляется в течение рабочего дня. Еще 2-3 дня понадобится на монтаж внутридомовых сетей, после чего можно начинать чистовую отделку. Такие дома можно возводить в любое время года.

В ближайшие три года завод будет работать на застройку района "Новая Ижора". В сумме площадь жилья в новом районе составит более 500 000 кв. м. Отдельные дома расположатся на небольших участках (3-4 сотки). Жилье в "Новой Ижоре" будет обеспечено полным комплектом городских коммуникаций тепло и горячая вода - от индивидуальных автоматических газовых котлов. В "Новой Ижоре" будут жить 15 000-20 000 человек. Руководитель холдинга "Балтрос" Олег Еремин подчеркивает: "Новую Ижору" ни в коем случае не следует рассматривать как еще один коттеджный поселок - это нормальный городской район, но это район нового типа".

"Многие покупатели ориентируются или на элитные пригородные дома, или на дачную застройку. А это в принципе неверно!" - горячится Еремин.

Генеральный директор ФК "Филин" Владимир Медведев комментирует: "Этот проект переводит в материальную плоскость постулат о создании среднего класса... Установку о том, что жить надо в квартире (зачастую в муниципальной, а не в собственной), а отдыхать - на даче (термин, вообще не переводимый на языки буржуазных демократий), мы меняем на мировоззрение домовладельца, ответственного налогоплательщика... Тот факт, что при реализации проекта выбран ценовой сегмент экономкласса, говорит всего лишь о текущем уровне доходов и жизни нашего нарождающегося среднего класса".

Реализация проекта наталкивается на определенные сложности. Изначально городские власти требовали от застройщика, чтобы жилье в "Новой Ижоре" стоило не дороже $1000 за 1 кв. м. Это требование оказалось нереальным. Текущая цена - 1200 евро за 1 кв. м. "Примерно 30% стоимости - затраты на инфраструктуру, дороги, сети, на обслуживание кредита", - говорит Еремин.

Юридическая схема тоже не самая простая. По словам Дмитрия Карасева, начальника юридической службы компании, сначала с покупателем заключается договор аренды участка, затем - договор подряда на строительство дома. Когда дом достроен, его передают покупателю по акту приема-передачи. Чтобы оформить сделку с землей, надо еще вывести участок из-под действующего кредитного договора (земля является обеспечением по кредиту).

В общем, констатирует Карасев, "действующее законодательство не готово к реализации планов малоэтажной застройки такого масштаба". Однако у покупателей, по его словам, особых претензий к юридическим сложностям нет: "Они понимают отличие такой покупки от приобретения квартиры".

Заместитель генерального директора агентства "Балтрос" (недавно созданное подразделение продаж) Анна Хомич так характеризует покупателей: "Приходят те, кто ищет просторное городское жилье, но не могут подобрать подходящий вариант по площади и по деньгам. Они иногда даже и не думали о собственном доме. Примерно 30% хотели именно дом. И нашли. Те, кто знаком с дачной жизнью, и видят плюсы в полном наборе городских коммуникаций. Они спрашивают, что можно поставить на участке, как далеко соседи, т. е. интересуются степенями возможной свободы и правилами общежития".

Сегодня ключевое преимущество проекта - цена. 1200 евро (примерно $1700) за "квадрат" - это существенно дешевле, чем просят за хрущевки или "корабли" в спальных районах. "Не дешево, но дешевле", - говорит Анна Хомич. Для многих важна возможность свободно разместить машину (практически у всех покупателей есть авто, во многих семьях - не одна машина).

По словам сотрудников компании, многие покупатели даже не знают о других проектах заводского производства домов - например, о домах компании House Konzept в коттеджных поселках фирмы "Содружество". Конечно, очень много проблем предстоит решить по ходу реализации: с транспортной доступностью, с управлением объектами общего пользования предстоит корректировать имидж места (Колпино ассоциируется с заводами, колонией и проч. - не самые лучшие ассоциации).

И все же первые результаты убеждают: рекламная кампания еще не начиналась, однако более 30 домов уже реализовано, более 300 - зарезервировано. Владимир Медведев полагает, что решение технических проблем с оформлением участков и включение в схему продаж ипотеки могли бы добавить проекту еще 10-15% покупателей.

Олег Еремин так формулирует идеологию проекта: "Наша продукция будет дешевле, чем квартира в стандартном многоквартирном доме. То, чем мы занимаемся, - эксперимент, в котором все три технологии - конструкция дома, массовая инженерная подготовка и массовое строительство - взаимосвязаны и направлены как раз на снижение себестоимости. Чем она ниже, тем больше спрос. И наоборот: высокий спрос создает условия для снижения себестоимости".

Уровень спроса на домовладения в "Новой Ижоре" позволит судить о том, произошел ли сдвиг в предпочтениях массового покупателя - от типовой квартиры к собственному дому. Успех проекта будет означать появление реальной конкуренции типовому многоэтажному домостроению.

Новая жизнь арсенала

Сестрорецкие аборигены уже выразили свое отношение к планам компании "Сестра Ривер Девелопментс" преобразовать территорию оружейного завода им. Воскова в жилой комплекс: красивые постеры, вывешенные вдоль забора, порвали и покорежили в первую же неделю. И зря: проект "Петровский арсенал" обещает быть примечательным. Площадь участка - 13,9 га, сумма инвестиций оценивается в $327 млн.

Общий объем строительства составит 143 000 кв. м, из них жилье - 94 000 кв. м, коммерческая недвижимость - 49 000 кв. м. Процент использования земельного участка (отношение суммарной площади застройки к общей площади земельного участка) - 35%. Следует учесть: 35 000 кв. м комплекса - это здания, находящиеся под охраной КГИОП. Они подлежат только реконструкции.

Генеральный проектировщик - московская группа компаний "Спектрум". "Сегодня мы единственные, кто превращает кирпичные промышленные корпуса в жилье, - говорит директор по маркетингу и продажам компании "Сестра Ривер Девелопментс" Ольга Копейкина. - Других примеров в Петербурге и в России нет". В краснокирпичных корпусах оружейного завода проектировщики создают лофты - двусветные квартиры со свободной планировкой, потолками до 6 м, 5-метровыми окнами.

Термин происходит от английского loft - "чердак, верхний этаж торгового помещения, голубятня". Используются конструктивные элементы промышленного назначения: голые кирпичные стены, трубы и проч. (клубные дизайнеры этот формат уже освоили). Моду на лофты в значительной степени сформировал Энди Уорхол. Главная приманка - обширное пространство без перегородок, основной потребитель, по крайней мере на первом этапе, - богема.

Возможно, формирующуюся моду подхватят европейские фирмы, работающие в Петербурге (для них-то это не новинка, а наоборот - почти вчерашний день). "У нас большой опыт создания таких проектов в странах Скандинавии, где лофты пользуются популярностью. В России спрос на них только начинает формироваться. В центре Петербурга есть множество фабрик, которые из-за подорожания земли будут постепенно преобразованы в бизнес-центры и жилые здания, - говорит генеральный директор компании "ЭнСиСи Недвижимость" (дочерняя фирма международного строительного холдинга NCC) Юкка-Пекка Уускоски. - Изначально на Западе лофты предназначались для студентов и художников. Но, как это всегда бывает, жилье богемы вскоре вошло в моду. Сегодня это элитные квартиры, привлекающие экстравагантных бизнесменов и представителей шоу-бизнеса. Это возможность жить в старом элитном районе, свободная, нестандартная планировка квартир, очень высокие потолки, окна во всю стену. Несомненно одно: в скором времени лофты войдут в моду в России".

В трех корпусах "Петровского арсенала" появится около сотни лофтов площадью от 80 до 150 кв. м. И примерно 100 человек уже записались в "лист ожидания" - хотя рекламная кампания еще даже не начиналась, а продажи откроются только в августе 2008 г.

"Большая часть наших будущих покупателей претендует именно на лофты, - говорит Копейкина. - Люди из компаний-партнеров, с кем-то мы вели переговоры по аренде, процентов 20 - со свободного рынка: где-то что-то прочитали". Цена продаж пока не установлена, видимо, она будет составлять 120 000-150 000 руб. за 1 кв. м. "Петровский арсенал" будет сдан в 2011 г.

"Такой пока нетривиальный для нашего рынка товар будем продвигать, "обучая" покупателя, - рассказывает Копейкина. - Будем объяснять, чем интересен и уникален лофт, как можно организовать пространство, чтобы использовать все преимущества, которые дает большое окно, второй свет и элементы промышленного декора, которые мы постараемся сохранить. На здания, конвертируемые из промышленности в жилье, мы намерены получить экологические сертификаты, которые будут подтверждать безопасность данных корпусов для проживания".

"Сестра Ривер" рассчитывает на "креативных" покупателей, на тех, кто ищет нечто оригинальное и нестандартное, позволяющее воплотить дизайнерские решения, которые невозможно полноценно реализовать в стандартном квартирном пространстве.

Кроме того, это могут быть люди, для которых представляет определенную ценность возможность жить в старинном здании (заводу - 300 лет), но - безопасном и комфортном.

Компания предварительно провела экологическую экспертизу. Оружейное производство считается одним из самых чистых, и на месте будущего строительства обнаружилось только машинное и оружейное масло. Тем не менее 0,5 м грунта перед началом строительных работ пришлось снять, затем будет проведена рекультивация стен.

Фирма хочет получить экологические сертификаты на здания, подтверждающие, что они полностью соответствуют требованиям к жилым домам. Однако контролирующие органы еще никогда не выдавали сертификатов на жилье, построенное на месте промышленного предприятия. Девелопер привлекает западную сертификационную компанию, которая вместе с российскими службами контроля сможет провести такую экспертизу.

В комплексе необходимо строить объекты социальной инфраструктуры. В Сестрорецке негде пообедать, недостаточно магазинов, нет спортивных сооружений. В "Арсенале" появится трехуровневый спортивный комплекс. В первом уровне разместится парковка, во втором - зона SPA, примерно на 1000 кв. м, спортивные магазины. На третьем уровне будет расположен комплекс для занятий фитнесом и 25-метровый бассейн. Организаторы рассчитывают, что спорткомплекс будет востребован не только жителями Сестрорецка, но и Зеленогорска, и даже Всеволожска. На территории комплекса расположатся зона магазинов (одежда, бытовая техника, товары декора, товары для животных), продовольственный супермаркет, а также ресторанная зона - ирланДСКий паб, японские рестораны, итальянская кухня, европейская, специализированный рыбный ресторан.

Скорее всего в комплексе будет частная школа. Коммерческая часть будет открытой, жилая - с контролем доступа, по периметру "Петровский арсенал" будет окружен непролазной живой изгородью, в которой будут сделаны калитки. Кроме "исторического" красного кирпича в фасадах будет использоваться традиционная петербургская гамма - кофейные, пастельные тона. Спроектирована одна высотная доминанта площадью около 30 000 кв. м, остальная застройка - малоэтажная.

Проект реализуется на средства иностранных частных инвесторов. Создан фонд, аккумулирующий довольно солидную сумму. Имена инвесторов и суммы сделок не разглашаются.

Квартиры в высотном здании комплекса будут реализовываться на уровне средних цен Сестрорецка (они примерно соответствуют петербургским). "Строительство высотного дома позволит нам охватить еще один сегмент покупателей - готовых приобрести квартиру класса "комфорт", - говорит Ольга Копейкина. - Кроме того, он является нашим локомотивом ликвидности".

Но фишками проекта, конечно, станут преобразование исторических зданий и лофты. Владимир Гаврильчук напоминает: "Сестрорецк, конечно, можно отнести к престижным территориям, но это не Лазурный берег и даже не Шарм-эль-Шейх. Престижность скорее относится к зонам частной индивидуальной застройки. Это курортное место, но не на 100%. Здесь есть и панельные жилые кварталы, и достаточно разношерстное население".

Ведомости (Жилой фонд), 45
(13.03.2008)